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商品房预约合同生效后,一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任

关键词:预约合同,违约责任

最高人民法院公报案例:仲崇清诉上海金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案(上海市中级人民法院二审民事判决书)

裁判摘要:预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。预约合同生效后,双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽义务导致本合同的谈判、磋商不能进行,构成违约的,应当承担相应的违约责任

上海市第二中级人民法院认为:预约合同,一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实,金轩大邸公司与仲崇清签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示,不违背法、行政法规的强制性规定,其效力应予认定。在双方签订意向书之前,金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证,该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商,所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。同时,该意向书明铺并非虚构确了双方当事人的基本情况,对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排,并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲崇清订立正式的商品房预售合同。综上,涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。一审法院关于涉案意向书是有效的预约合同的认定正确。

涉案意向书约定:金轩大邸公司应在其开发的房地产项目对外认购时,优先通知仲崇清在约定的期限内前来认购金轩大公司辩称由于房地产开发中动拆迁及工程造价等成本增加,基于情势变更的原因,没有通知仲崇清认购商铺,但未就成本增加的问题提供足够的证据予以证明,故对其上述抗辩理由不予采信。涉案意向书是合法有效的预约合同,双方当事人均应依法履行意向书的约定。《合同法》第6条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利,而且在履行合同义务中也应以善意的方式,依照诚实信用的原则履行不得规避合同约定的义务。金轩大邸公司未按约履行其通知义务并将商铺销售一空,导致涉案意向书中双方约定将来正式签订商铺买卖合同的根本目的无法实现,甚至在争议发生时主张双方签订的意向书无效,其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应认定为违约。《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此,金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务,应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失,并无不妥,但一审判决确定的10000元赔偿金额,难以补偿守约方的实际损失。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上,酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清150000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积1500至20500元的价格赔偿其经济损失,但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况,且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同,商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外,虽然仲崇清按约支付了意向金,但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额,不能完全支持。

——《最高人民法院公报》2008年第4期(总第138期)。

 

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