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商品房预售合同当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积

  关键词:商品房预售合同,商品房结算面积

  最高人民法院裁判文书

北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案(最高人民法院民事判决书)

最高人民法院认为:在商品房预售合同中,商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格,属于当事人意思自治的范围;后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

——最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2011年第2辑(总第46辑),人民法院出版社2011年版,第171~179页。

附录:最高人民法院法官著述

根据双方当事人合同约定的条款说明,双方当事人在签订合同之时已经明确预见到合同约定的面积(即暂测面积)与房屋土地管理部门未来的实测面积存在差异。但是,从上述条款来看,双方当事人明确约定最终的结算面积并不以实测面积为准,而是在合同约定面积的基础上进行调整,即外交服务局只需对梅苑公寓(不含专用车库面积)实测面积与暂测面积之差超过暂测面积1.3%以内的部分进行结算。如果实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的1.3%(含)时,外交服务局既可以解除合同,也可以选择不解除合同,继续按照合同约定的面积履行付款义务,而华富公司对实测面积超过1.3%(含)部分的房屋价款不享有请求权。而关于专用车库则不论实测面积是多少,双方均按5000平方米的约定面积结算,超出部分不再结算。由此可以认定,上述关于面积的条款既是对华富公司交付的标的物的大致描述,更为重要的是,它是确定双方结算面积的条款,即,双方约定的最高结算面积应当是:最高结算面积=约定公寓面积16710平方米(公寓自用建筑面积16510平方米十共用公摊200平方米)+约定增加面积217.3平方米(16710平方米×1.3%)+车库面积5000平方米=21927.23平方米。

根据双方当事人的合同约定,外交服务局不应向华富公司承担支付涉案房屋实测面积超出合同约定面积部分的价款。北京市高级人民法院再审判决以双方《预售契约》的面积附图未经规划部门审批、外交服务局在协商过程中曾同意就管道层及共用公摊部分超过合同约定面积部分进行结算、管道层计入建筑面积是发生在双方签约后的政策调整所致等理由,判令由外交服务局按照每平方米9380元的约定价格承担管道层753.73平方米和共用公摊超过合同约定的面积255.89平方米的合同价款支付义务,无合同依据和法律根据。

——姜强:《当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积一北京市外交人员服务局与北京华富房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2011年第2辑(总第46辑),人民法院出版社2011年版,第179~182页。

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