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在房屋登记制度尚不完善时,双方没有订立书面协议的,确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况进行综合分析判断

  关键词:房屋买卖合同,房屋登记

  最高人民法院裁判文书/公报案例

张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案(最高人民法院2010)民再申字第163号民事裁定书)

裁判摘要:对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件,在双方没有订立书面协议时,确认房屋买卖关系是否存在,应结合实际履行情况,考虑买受人是否支付了对价,房屋价值与支付的价格是否合理,出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有,在此期间出卖人是否主张过权利,能否排除借用或租赁等关系,在此基础上进行综合分析判断。

最高人民法院认为:本案焦点问题是张致清与新华服务公司是否存在房屋买卖关系。首先,张致清与新华服务公司虽没有订立书面房屋买卖合同,但张致清认可1983年将讼争房屋移交给新华服务公司时收取了2000元,而张致清之父张保兴在1982年购买该房屋时支付的房款为1100元,即使考虑张保兴对房屋进行过翻修,将该2000元认定为房屋买卖价款,也符合常理。而且,房屋由张致清移交他人使用已长达20多年,该2000元对价与使用该房屋20多年应付的费用相比甚微。由于交付2000元款项时,双方并无房屋使用期限的约定,根据当时房屋的价格,张致清主张200元属房屋使用费,不合常理,该数额与当时房屋的价格相当,更符合购房款性质。其次,1983年,我国房屋登记制度尚不完善,房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍。张致清将房屋移交新华服务公司使用时,将政府颁发的证明房屋产权的契纸也交与新华服务公司,能够体现张致清转让房屋产权的真实意思。最后,张致清从把讼争房屋移交给新华服务公司使用到起诉时已超过20年,新华服务公司和冯照霞的占有使用是连续的、公开的、和平的,而张致清在长达20多年的时间内,没有就此主张过权利,表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议,如果认定张致清没有转让房屋产权,其作为所有人长期怠于行使权利,与一般房屋所有人对权利的关注,形成较大反差,明显不合常理。综上所述,张致清与新华服务公司之间已形成房屋买卖合同关系,该买卖合同合法有效,基于有效的合同关系,张致清并无请求返还房屋的权利。原再审判决驳回张致清返还房屋的诉讼请求并无不当,张致清的申请理由不能成立

——《最高人民法院公报》2011年第7期(总第177期)

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