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南京房产律师:房屋买卖合同逾期办证违约责任的诉讼时效的起算时点和损失数额的确定

  关键词:房屋买卖合同,逾期办证,违约责任,诉讼时效

一、最高人民法院司法解释

具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

——最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年4月28日,法释(20037号)第8、17条。

借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:

(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;

(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。

——最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2015年8月6日,法释(201518号)第29条。

二、最高人民法院司法政策精神

买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。

合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的,可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。

——最高人民法院《关于印发第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要的通知》(2016年11月21日,法(2016399号)第18条。

三、附录:最高人民法院主流观点

一般认为,已经合法占有使用房屋的受让人请求出卖人办理房屋所有权变更登记的请求权,不适用诉讼时效的规定。但是要求出卖人承担逾期办证违约责任的请求权是否适用诉讼时效,存在模糊认识。我们认为,办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同,逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务,从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度,逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。《八民会纪要(民事部分)》在此基础上规定,买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的,为一时性债权,从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效;如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的,属于继续性债权,以每个个别的债权分别适用诉讼时效,这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务,也可对买受人给予适当的补偿,有利于平衡当事人之间的利益。

关于如何承担违约责任。《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。对于逾期办证约定违约金的,应当属于该条第三款中迟延履行的违约责任承担,即继续履行和承担违约责任可以并存。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革,央行不再公布贷款基准利,由此导致在适用该条上失去了参照的依据。我们认为,从基本价值功能看,预先支付购房款的商品房买卖光其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径,买受人交付相应的购房款后,出卖人在没有完成相应的合同义务光其是办理所有权变更登记的情况下,承担占用购房款期间的利息,符合公平原则。对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。《最高人民法院关审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定,未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(1)既未约定期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(2)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持《八民会纪要(民事部分)即明确规定在此情况下,可参照上述规定处理。

——杜万华主编:《(第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要)理解与适用》,人民法院出版社217年版,第331~332页。

四、附录:民事审判信箱

问:房屋买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的,诉讼时效应如何起算?在合同约定以日或月为单位累计计算违约金数额的情况下,买受人在逾期办证期限届满两年后主张违约金的,是否因罹于诉讼时效而不应支持?

答:2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定:买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则,即当事人有约定的,从其约定;无约定的,以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。对该条规定,应结合房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确理解。

以当事人约定为例,如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额,即一旦发生逾期办证的违约情形,出卖人应支付确定金额的违约金,则该种违约金给付,在性质上属于一时性债权,其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定,故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额,则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长,则该种违约金给付,在性质上属于继续性债权,即其内容和范围受到时间因素的影响,随着时间的推移不断发生变化,违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽然此种继续性债权的诉讼时效也是两年,但在买受人于办证期限届满超过两年后起诉主张违约金时,由于逾期办证违约行为仍在继续,故对于自起诉之日倒推两年的违约金,一般仍应予以保护;自起诉之日回溯超过两年的部分,应认定为已超过诉讼时效期间。

——本书研究组:《逾期办证违约金诉讼时效应如何起算》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2016年第4辑(总第68辑)人民法院出版社2017年版,第246页。

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