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合同中约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定为无效格式条款

  关键词:商品房买卖合同,格式条款

  最高人民法院公报案例

周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案(浙江省宁波市中级人民法院民事判决书)

裁判摘要:商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

浙江省宁波市中级人民法院二审认为:上诉人众安公司与被上诉人周显治、俞美芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,属有效合同,双方应按照约定全面履行自己的权利义务。根据双方所签订《商品房买卖合同》的约定,“出卖人应当在2012年12月31日前,将符合各项条件的商品房交付买受人使用;商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,……”说明上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续;而依据被上诉人出具的《双方同意书》,被上诉人会按照双方约定的时间配合办理交房手续,故上诉人无需在2012年12月31日前另行书面通知被上诉人办理交房手续。但根据双方在2013年9月23日就涉案房产有关车库、地下室、进户门、阳台等方面存在的质量瑕疵问题的说明及一直未对存在问题的整改作出结论情况看,双方至今并未解决交房问题,上诉人存在逾期交房的违约行为对于《商品房买卖合同》中约定的“出卖人负责办理土地使用权初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用证明,出卖人负责申请该商品房所有权初始登记,取得该商品房《房屋所有权证》,出卖人承诺于2013年3月31日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书,交付给买受人”,明确了上诉人应当于2013年3月31日前取得土地、房屋权属证书,并交付给被上诉人,而不能理解为上诉人自身于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》《房屋所有权证》的初始登记,否则无法确定被上诉人何时才能取得房地产权证书(将房产从上诉人公司转移登记过户至被上诉人名下),现上诉人已逾期交付房地产权属证书,应当承担违约责任。至于附件八补充协议第6条第2款关于“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的,则本合同第十六条中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延,顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的约定,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。该补充协议的格式条款系上诉人提供,并没有采取合理的方式提请对方注意,而其内容显然对被上诉人利益不利,导致被上诉人权益处于不确定状态,免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务应当为无效。

——《最高人民法院公报》2017年第11期(总第241期)。

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