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南京房产律师:开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决

关键词:商品房买卖合同,逾期交房,违约责任,银行按揭贷款利息

附录:民事审判信箱

问:最高人民法院《商品房买卖解释》第17条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而在实践中,对于开发商逾期交房的情况,业主往往支付的银行按揭贷款利息高于同地段同类房屋租金。因此,在开发商逾期交房的情况下,能否判决开发商承担银行按揭贷款利息的违约责任?

答:商品房买卖合同作为典型的双务合同,交付房屋及支付房屋价款是开发商和业主的对待给付义务。业主迟延付款违反了其应依约按期支付价款的义务,开发商迟延交房则违反了其应按期交付房屋的义务,均应承担相应的违约责任。对于违约责任,《民法通则》第11条第1款规定:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所遭受的损失。”《合同法》第113条第1款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此,我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。而在商品房买卖合同履行合同过程中,对于业主迟延付款给开发商所带来的损失是开发商失去支配利用所迟延付款部分的使用利益;对于该部分利益,《商品房买卖解释》第17条规定,在商品房买卖合同当事人对于违约责任没有约定的情况下为金融机构收取该笔贷款的预期贷款利息,相当于开发商从银行取得相应贷款的代价,这符合业主迟延支付价款造成开发商利用资金成本的损失实际。而对于开发商延期交房,其导致业主不能按期居住该房屋的使用利益损失;《商品房买卖解释》将业主居住房屋的利益损失规定为业主需要租赁房屋居住的替代利益损害,这也符合业主实际损失的实际。

至于业主所需要负担的同期银行贷款利息高于租金的问题,同《商品房买卖解释》所规定的处理原则并无逻辑关系。假定开发商依约按期交房,业主将该房出租,则其所得的租金也会比其应支付的银行按揭贷款利息高,对此利息同租金的差额,业主也需自行承担。

综上,《商品房买卖解释》所确定的开发商与业主需依据不同标准承担不同违约责任的区分是建立在违约责任以填补损失基础上的,二者并不存在矛盾。故在开发商逾期交房时,业主请求依据其应支付的银行按揭贷款利息来承担违约责任,在当事人并无约定时,该种请求并无依据,人民法院不应予以支持。

——本书研究组:《开发商逾期交房应承担的违约责任,能否依据业主支付的银行按揭贷款利息来判决》,载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2012年第4辑(总第52辑),人民法院出版社2013年版,第249~250页。

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