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南京商品房律师:商品房预售合同与房屋建设工程承包合同的区分

关键词:商品房买卖合同,商品房预售合同,建设工程承包合同

最高人民法院裁判文书

贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业(集团)公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人商品房预售、拆迁安置纠纷上诉案(最高人民法院1999]民终字第5号民事判决书)

最高人民法院经审理认为:城乡公司与黔能公司签订的《代征代建工程承包合同》及其补充合同,虽名为代征代建,但城乡公司独立办理了建设、规划等工程项目审批手续,并取得了该工程项目的国有土地使用权,因此双方的合同实际上是商品房预售合同。合同双方应按照合同约定履行各自的义务,城乡公司将1号楼底层5套房屋用于安置拆迁户是违约行为。杨远明等7人因原有房屋被拆除,分别与城乡公司签订拆迁安置协议的行为是善意的,拆迁协议内容合法,其权益应予保护。城乡公司在讼争的5套房屋建成前,先后与黔能公司、杨远明等7人签订转让该房屋的合同,一审法院根据本案实际情况,判令城乡公司对黔能公司承担违约赔偿责任、对杨远明等7人履行交付房屋义务以保护黔能公司、杨远明等7人的合法权益,是合法合理的。城乡公司对一审判决确定的赔偿数额提出异议,但没有提供相应的证据,本院不予支持。黔能公司与城乡公司签订的补充合同对原《代征代建工程承包合同工程范围、期限作了变更,对此没有取得新新公司的书面同意,新新公司依法不再对该工程承担担保责任。城乡公司对建筑成本提高,请求重新核定房屋售价的主张,因双方在合同中对此特别约定了建筑面积按不变价计算价款,故本院不予支持。黔能公司要求城乡公司支付逾期拆迁违约金,因城乡公司在双方补充约定的拆迁期限内完成了拆迁,因此本院亦不予支持。城乡公司对住宅楼工程、办公楼工程均逾期交付,没有证据能够证实系由不可抗力造成,应当按照合同约定向黔能公司按日万分之五支付违约金;合同约定黔能公司按工程进度付款,因城乡公司工程逾期,其关于黔能公司逾期付款的主张不能成立,一审判决城乡公司赔偿黔能公司违约交房的损失数额为229989元、黔能公司向城乡公司支付逾期工程款的利息68996.7元不当,应予纠正。

——肖扬总主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中华人民共和国最高人民法院判案大系》(民事卷—1999年卷),人民法院出版社2003年版,第14~18页。

说明

在现实生活中,当事人订立合同的名称与内容不一致是经常发生的。法官应当根据合同的内容探究合同当事人之间的法律关系。本案的几个合同是不规范的。房屋预售合同是买卖合同的一种特殊形式,主要权利义务是卖方向买方转移房屋所有权,买方向卖方支付价款。本案合同虽有付款的约定,但形式是按进度付款、工程预算、工程结算等,这些应当是建设工程承包合同的内容,但是从付款形式上不足以说明合同的性质。区分预售合同与建设工程承包合同的根本之处在于合同的标的物是否发生转移。建设工程合同的建设方享有土地使用权,将工程发包给施工方建设房屋,建成的房屋所有权属于建设方,施工方取得的工程款是其建设房屋的劳务费用,不发生施工方将房屋建成后转让给建设方的情形。

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