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南京商品房律师:代建合同与商品房预售合同的区别认定

关键词:代建合同,商品房预售合同

  最高人民法院裁判文书

新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案(最高人民法院2008民一终字第50号民事判决书)

最高人民法院认为:圣博特公司与邮电管理局签订的邮电一期《代建职工住宅楼协议书》约定,代建价格为圣博特公司履行全部合同义务、邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。上述约定表明圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街邮电一期住宅小区并出售给邮电管理局,邮电管理局支付价款获得犁铧街邮电一期住宅小区的全部产权。圣博特公司通过与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》,缴纳土地出让金取得犁桦街邮电一期住宅小区建设用地的土地使用权,办理了开发商品房的相关手续,取得了《商品房预售许可证》,双方签订的《代建职工住宅楼协议书》符合商品房预售合同的法律特征,且没有违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效邮电管理局称双方所签合同为代建合同没有法律依据

——最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第3集(总第39集),法律出版社2010年版,第230~232页。

附录:最高人民法院法官著述

如何认定代建合同与商品房预售合同是司法实践中比较难界定的问题。代建合同与商品房预售合同,两者有许多相似之处,如一方在房屋建成之前,分期分批向另一方付款。从建设房屋的资金来源看,建房的资金均由获得房屋所有权的一方支付。商品房预售合同本质为买卖合同。《合同法》第130条明确规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”代建合同的本质属于承揽合同。《合同法》第251条规定:“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。”因此,仅依合同的某些内容并不能确定合同的性质。定作合同与买卖合同的区别在于标的物所有权的归属。代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权的转移。从两者的本质区别来看,1997年1月6日,双方当事人签订《代建职工住宅楼协议书》,从双方所签订的合同名称来看,似乎其合同性质为代建合同。但从上述两种合同的本质区别来看,圣博特公司与邮电管理局签订的代建合同名为代建合同,实为商品房预售合同。理由是:(1)圣博特公司作为房地产开发企业,在签订合同前及合同履行过程中取得了建设用地的土地使用权,并办理了商品房开发的相关手续;(2)圣博特公司取得了商品房的预售许可证;(3)双方在合同中约定代建价格为圣博特公司履行全部合同义务,邮电管理局获得合同项下房屋及院落无瑕疵的完整财产所有权的全部对价。工程竣工交付使用后,圣博特公司在3个月内将房屋产权证、土地使用权证及相关手续办理到邮电管理局名下。双方之间的约定表明,圣博特公司按照邮电管理局的要求开发犁铧街住宅小区并出售给邮电管理局,邮电管理局支付价款获得圣博特公司开发的犁铧街住宅小区的全部产权。双方之间的约定符合商品房预售合同的法律特征。虽然圣博特公司将土地使用权提前转让在邮电管理局名下,但并未改变双方当事人合同约定的意思表示,提前转让土地使用权的行为并没有变更双方之间法律关系的性质。邮电管理局称双方之间为无名合同关系没有法律依据。代建合同前提为委托代建方为建设项目的土地使用权人及建设房屋的所有权人,本案中建设用地的使用权人是圣博特公司而并非邮电管理局,故双方之间的合同约定不符合代建合同的法律特征,也不是无名合同。

——王毓莹:《代建合同与商品房预售合同的区别—新疆维吾尔自治区邮政局与乌鲁木齐市圣博特房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案》载最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》2009年第3集(总第39集),法律出版社2010年版,第232~233页。

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