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南京房产律师:私章所代表的一方否认章为其所有,盖章是其所为,即否认与对方成立房屋买卖合同关系时,举证责任的分配

  私章所代表的一方否认章为其所有,盖章是其所为,即否认与对方成立房屋买卖合同关系时,举证责任的分配

  关键词:房屋买卖合同 私章 合同成立 举证责任

  最高人民法院裁判文书

唐兰与程永莉房屋买卖合同纠纷案(最高人民法院(2012民抗字第55号民事判决书)

裁判要旨:通常情况下,法人或者其他组织在对外签订合同时,采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求,对外不具有公示效力,在私章所代表的一方否认该私章为其所有,盖章行为是其所为时,该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系,此时就涉及就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据最高人民法院《民事证据规定》第5条的规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此,在私章所代表的一方否认该私章为其所有,盖章行为是其所为即否认与对方成立合同关系时,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任,该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。

最高人民法院经审理认为:根据唐兰的诉讼请求及相关事实来看,本案争议的核心问题是,以唐兰为卖方、以程永莉为买方的登记号为(九区2000买卖第7595号的《房地产买卖合同》在唐兰与程永莉之间是否成立,该合同对唐兰是否具有法律拘束力。

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,并受法律保护。当事人达成合意是合同的成立的必备要件。《合同法》第32条规定“当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间,不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章,而且赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。因此,经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现,对双方当事人具有法律拘束力。依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章,经登记备案的公章对外具有公示效力,所以,通常情况下,法人或者其他组织在对外签订合同时,采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求,对外不具有公示效力,在私章所代表的一方否认该私章为其所有,盖章行为是其所为时,该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系,此时就涉及就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据本院《民事证据规定》第5条的规定,在合同纠纷案件中,主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此,在私章所代表的一方否认该私章为其所有,盖章行为是其所为,即否认与对方成立合同关系时,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任,该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。

就本案来说,唐兰否认合同书上的私章为其所有,也否认在合同书上盖过私章,实质是否认与程永莉订立过涉案房屋买卖合同,在此情况下,程永莉应该举证证明其与唐兰之间成立了房屋买卖合同关系,即私章为唐兰所有且盖章行为也为唐兰所为。原审判决认定唐兰在本案中未举示充分的证据证明其与程永莉之间的房屋买卖行为以及过户登记申请不是其真实意思表示,从而将该举证责任分配给唐兰是错误的。本案历经数次审理,程永莉为主张其与唐兰之间成立房屋买卖合同关系所举证据有两个,一是唐兰于1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时,也是在合同上加盖私章,无手写签名。以此说明唐兰此次出售房屋时加盖私章的合理生。二是生效的重庆市第一中级人民法院(200]渝一中行再终字第1014号行政裁定认定的事实。对此,本院认为,该两份证据不足以证明上述待证事实。理由是,一、唐兰于1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订《房地产买卖合同》购买该套房屋时,虽然也是在合同上加盖私章,但在唐兰否认与程永莉签订过房屋买卖合同时,程永莉没有举证证明涉案(房地产买卖合同)上“唐兰”的私章和唐兰1998年12月11日与重庆渝兴房地产综合开发公司签订的《房地产买卖合同)上唐兰的私章为同一枚私章。唐兰买受该房屋的时候盖有私章的行为并不必然推导出涉案《房地产买卖合同上盖有“唐兰”私章就是本案当事人唐兰的私章,也不能证明加盖“唐兰”私章的行为就是唐兰所为。二、(2006]渝一中行再终字第1014号行政裁定是以主体不适格为由,从程序上驳回了唐兰的起诉。该份裁定书上认定的事实,只能证明房屋买卖登记机关对涉案房屋办理过户登记的行为在程序上的合规性,不能证明唐兰与程永莉之间发生了房屋买卖的民事行为。原审判决将行政裁定用于证明唐兰与程永莉之间就涉案房屋成立了房屋买卖合同关系不当。

本案中,除了涉案《房地产买卖合同》外,办理房屋买卖过户登记必备的其他文件,包括《卖方申请书》、收到购房款的《收条》,出现了“卖方”“唐兰”的签名,但这些应该由所谓卖房人亲历亲为的签名却并非唐兰所为,而是购房人程永莉的丈夫向某所书写,然后加盖“唐兰”的私章。作为对外出具的文件,出具人可以签名,也可以盖章或者是签名加盖章。但不论是签名或盖办理涉案房屋过户登章,必须是真实的,才能确定是出具人的真实意思表示。办理涉案房屋过户登记时,唐兰具有签署自己姓名的行为能力,向某是房地产公司的销售人员,应该知道“代替”他人签名的民事法律后果,尤其是程永莉一方在诉讼中主张唐程永莉应该就本应由唐兰亲笔书写的名字兰已到办理登记过户现场的情况下。程永莉应该就本应由唐兰亲笔书写的名字却由向某所替代作出合理的解释,但程永莉一方在本次再审庭审中仍不能就为何收到购房款的收据及“唐兰”的签名也由其夫向某所代写作出合理的解释。所以,程永莉既未能举证证明涉案《房地产买卖合同》及办理房屋过户登记的相关手续上加盖的“唐兰”的印章为唐兰所有,也未能就本应由唐兰书写并签名的《卖方申请书》及《收条》为何由程永莉之夫书写作出合理的解释,本案没有证据显示唐兰本人有出卖涉案房屋的意思表示,也没有证据表明唐兰曾委托他人办理过房地产买卖及转移登记。原审认定唐兰与程永莉之间成立房地产买卖合同关系,没有事实依据

综上,在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。唐兰否认与程永莉签订过房地产买卖合同,程永莉未能充分举证证明其与唐兰之间就涉案房屋成立了买卖合同关系,应该承担举证不能的法律后果。同时,从涉案《房地产买卖合同)的签订及履行过程看,没有证据显示唐兰有出卖涉案房屋的意思表示,也没有证据表明唐兰曾委托他人办理过房屋买卖及转移登记。因此,应该认定唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系,涉案《房地产买卖合同》对唐兰没有法律约束力,程永莉应该将其占有的涉案房屋返还给唐兰。

至于程永莉主张的就该房屋支付过8万元价款的问题,唐兰否认收到过该笔购房款。程永莉在本院再审中仍主张其与唐兰之间成立了合法的房屋买卖合同关系,虽经合议庭释明,其仍没有向负有返还购房款义务的相对人提出返还购房款的主张。本判决生效后,程永莉可另案向负有返还义务的相对人主张返还购房款。

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