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商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,不管出卖人是否具有恶意违约故意,无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

  商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,不管出卖人是否具有恶意违约故意,无法取得房屋的买受人均可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

  关键词:房屋买卖合同 一房数卖 惩罚性赔偿责任

  最高人民法院裁判文书/公报案例

湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷案(最高人民法院(2012民抗字第24号民事判决书)

裁判摘要:一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据,如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据,并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持;当事人的再审请求未超出原审审理范围的,人民法院再审中应予审理。

二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《商品房买卖合同解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。

最高人民法院再审认为:关于原审对金华公司与皓羽公司之间签订的包干销售合同及补充协议合法有效的认定一节,鉴于金华公司与皓羽公司对其并无争议,检察机关亦未对其提出抗诉,且上述合同不违反法律法规的强制性规定,本院予以确认。基于检察机关的抗诉及当事人的诉辩意见,本案的主要争议焦点可以归纳为:一是皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司:二是金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水承担相应赔偿责任。

一、关于皓羽公司向苏金水销售06号、07号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司的问题。(略)

二、关于金华公司是否因另售06号、07号商铺而对苏金水负担相应赔偿责任的问题

根据本院(商品房买卖合同解释)第八条规定,“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见,只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人具有恶意违约故意为前提的规定。2006年4月皓羽公司作为委托代理入与苏金水订立06号合同与07号合同,法律后果上即为被代理人金华公司已与苏金水订立06号合同与07号合同,此后金华公司向苏金水之外的第三人出卖房屋并导致苏金水无法取得06号、07号商铺,苏金水即有权依据本院《商品房买卖合同解释》第八条第二项规定请求金华公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。而金华公司的相关申诉请求实质上系将其选择及监督委托代理人的经营风险不当转嫁于购房者,本院不予支持。在金华公司另售商铺导致06号、07号合同已无继续履行可能的情况下,二审法院依据苏金水的诉讼请求而判令解除06号、07号合同并无不当。同时,二审的情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任,作为相关权利的有权处分人苏金水在再审中表示尊重二审该判决结果,故本院对该赔偿比例不予调整

另,一、关于再审审理范围的问题。苏金水再审中提出因抗诉并未支持金金华华公司的申诉请求,应根据本院(审判监督程序解释)第三十三条规定,公司的观点不应纳入再审范围。苏金水该项主张的基础系其认为抗诉理由与金华公司对两份购房合同效力认识理由存在不同,但当事人的诉讼请求不同于支持当事人提出请求的理由和依据,金华公司对合同效力认识所提出的理由和依据不同于抗诉所提出的理由和依据,并不意味其申诉请求未获得抗诉支持,且金华公司的再审请求并未超出本案原审的审理范围,因此对苏金水的该项主张,本院不予支持。苏金水再审中还提出此前湖北省武汉市中级人民法院销本案仲裁裁决、一审判决结果和执行行为均存在违法情形,因本院再审此案系基于最高人民检察院对湖北省高级人民法院二审判决所提出的抗诉,其审理苑围一般应以原审审理范围为限,苏金水的前述主张并未在原审中主张,显然不属于本案再审审理范围,本院不予处理。二关于二审判决确定皓羽公司所承担责任是否应当变更的问题。在委托代理人皓羽公司销售06号、07号商铺的行为构成有权代理且06号、07号合同被解除的情况下,根据法律的规定,应由被代理人金华公司单独承担向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失的给付义务,二审法院却判令皓羽公司向苏金水返还购房款及赔偿资金占用损失并由金华公司对此负补充赔偿责任,本院本应依法予以纠正,但考虑到如予改判将加重申诉人金华公司的责任负担,加之二审判决关于赔偿责任的此种认定既未超出苏金水诉讼请求的总体范围、也未实质损害苏金水的利益,还未损害国家利益和社会公共利益,同时苏金水再审中对此未提出异议,作为有权处分其自身权利的民事主体皓羽公司在再审中亦要求维持二审判决,故为尊重当事人的处分权和维护已进入稳定的社会关系和秩序本院对此不作变更。

——《最高人民法院公报》2014年第1期(总第207期)。

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