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出资买房,登记在亲属名下,但无法证明借名买房,主张房屋权利法院驳回请求

作者:南京房产律师,电话18013906121(同微信)
【裁判摘要】
       原告姐姐在国外做生意,在国内出资买房,全程参与买房过程,登记在被告妹妹及妹夫名下,原告认为双方之间是借名买房,登记在被告名下,是代持行为,房屋产权应归原告所有。并提供了妹妹出具的承诺书,承诺书载明房屋有原告出资,归原告所有,并承诺返还。
       法院认为不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告没有证据证明借名买房的情况下,应以产权证登记为准。房屋属于大额资产,如果是代持关系,没有书面约定不符合情理。虽然有原告妹妹出具的承诺书,但该承诺书是原告妹妹单方个人出具,与原告存在亲属厉害关系,且在出具该承诺书时,妹妹和妹夫正处在离婚诉讼中,因此法院未采纳该证据。
【案件情况】
  原告俞甲诉称:2009年10月,原告以其妹妹俞乙和妹夫杨某的名义自开发商处购得位于苏州市吴江区(以下简称涉案房屋)一套。购房过程中,看房、议价、签约、付款、交房及办证等相关手续均系原告办理,一应房款、税费亦系原告支付。当时双方约定,标的房产的所有权实际归原告所有,登记在两被告名下,由两被告代持。得房后,涉案房屋由原告出租,收取租金交两被告作为代持房产的酬劳。后原告因生意上周转困难,要求两被告返还标的房产。对此,被告俞乙虽于2018年9月出具《承诺书》同意归还,但至今拖延不办,严重影响了原告的资金安排与生产经营。原告为切实维护自身合法权益,特提起诉讼。
  被告杨某辩称,原、被告之间不存在房屋代持关系,也没有签过任何书面的房屋代持协议,涉案房屋虽由原告出资,但出资关系不能代替借名卖房关系,原告主张本案系代持关系应当承担代持关系的举证责任,否则应当承担法律后果。主要理由如下:1.本案是两被告爆发家庭矛盾之后,在被告杨某已提出诉讼离婚的情况下,被告俞乙才出具的承诺书,不排除是被告俞乙为了转移夫妻共同财产才引发的本案。2.原、被告两家在两被告没有离婚之前来往非常密切,也包括经济往来,原告在安哥拉创业之初非常艰苦,两被告基于亲情也为了支持原告的事业,被告杨某放弃在苏州开设的修理厂,然后夫妻一起于2007年前往安哥拉工作,一起打拼事业。经过努力,原告公司经营良好,在国内外已购置多套房产,同时两被告也在该公司担任重要职位,被告杨某担任副总经理,被告俞乙担任市场部经理,此时原告提出给部分股权给两被告,但是没有给就买了两套房产给两被告,一套为本案涉案房屋,一套在苏州市吴中区。所以本案根本不是房屋代持关系,涉案房屋就是两被告的资产。
  被告俞乙辩称,对于原告陈述的事实无异议,同意配合将涉案房屋过户至原告名下,但需要时间。
【法院审理】
  在审理中,一审法院根据查明的事实认为,本案的争议焦点为涉案房屋是否是原告借名登记?
  法院认为:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,俞甲虽经办了涉案房屋买卖合同的签订、房款支付、税费交纳、房屋产权证书的领取,但涉案房屋登记于被告杨某、俞乙的名下,为该二人共同共有。双方当事人约定涉案房屋自交付后租金由两被告享有,前期虽由俞甲进行出租,但租期届满后便由杨俊对外出租,可见涉案房屋实际由两被告收益及处分。虽原告俞甲对涉案房屋的购买存在出资关系,但其并未提供证据证明其与杨某、俞乙存在借名登记的约定,而房产作为价值较大的财产,若约定为代持关系,却无任何书面协议进行约定,不合常理,且俞甲与俞乙为姐妹关系,两被告均曾在俞甲夫妇在国外的公司工作,原、被告之间存在利益关联。虽被告俞乙出具涉案房屋归原告所有且应归还给原告的承诺,但因俞甲与俞乙系姐妹存在利害关系,且两被告之间已发生过离婚诉讼,本院审理中两被告亦表现出明显的对抗性。该份承诺不能反映当事人的真实意思,故本院对该份证据不予采信。综上,原告以涉案房屋系借名登记为由,要求本院确认涉案房屋所有权及国有土地使用权归原告所有,并将上述房屋权属转移登记至原告名下的诉讼请求,于法无据,本院不予支持。
  综上,依照,《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:
【裁判结果】
  驳回原告俞甲的全部诉讼请求。
【南京房产律师点评】
借名买房在实践中十分常见,因此产生的争议在司法裁判中有不同观点和判决。本案法院认为房屋属于大额资产,借名买房的代持行为,应当有书面约定,否则不符合情理,在原告没有充足证据的情况下,不会轻易认定借名买房。
类似案件中,被告一般以赠与作为抗辩理由,有部分法院判决观点认为,应当由被告对赠与进行举证,如果无法举证双方之间存在赠与,应当认定为借名买房。
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