咨询热线
13042567890

房屋租赁合同无效后租金应该如何支付?租金计算标准和依据及财产返还

关键词:南京房产律师,房屋租赁纠纷,合同无效,租金

南京房产律师:根据《合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。就房屋租赁合同而言,在合同被人民法院宣告无效后,返还财产的法律后果体现在两个方面:一方面承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有,没有合法根据,其应当将房屋移转占有给出租人;另一方面,承租人在占有使用出租人房屋期间,事实上获得了财产性利益,这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。从返还财产的请求权基础的角度来看,在请求人的立场上,对于实物形态的财产如房屋,以所有物返还请求权为权利基础提出主张更为有利,而对于财产性利益,则以不当得利返还请求权更为妥当。

在房屋租赁合同无效的场合,承租人返还租赁房屋不会出现异议,但对于承租人就其占有使用租赁房屋期间的财产利益的返还以何种方式体现,则存在争议。

在民事审判实践中,房屋租赁合同被宣告无效后,人民法院一般就承租人在占有使用房屋期间财产性利益的返还,以判决承租人参照合同中约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。有人对于这种做法提出质疑,认为这种处理方式没有真正体现无效合同“自始至终没有法律效力,不能产生当事人根据合同预期的法律后果”的本质特征,也没有遵守“将当事人双方的财产关系恢复到签订合同时的原有状态”的处理原则。就返还财产而言,由于承租人对房屋在占有期间的使用,房屋在客观上存在损耗和折旧,承租人应当向出租人返还其对房屋已经进行的“使用”,即采取某种办法进行经济上的补偿。为此,最合理又合法的处理方式是,由承租人将房屋退还出租人后,对房屋的折旧和损耗部分进行补偿,出租人将承租人已经交纳的租金退还承租方,还未收取的租金不再收取。至于如何就租赁房屋的损耗和折旧进行补偿,既合情合理又实际可行的办法是比照企业固定资产折旧费的计算方式来进行补偿。由于出租人对其所有的房屋的投资额为已知数,房屋使用期限也得到确认(即房屋的折旧率为已知),那么单位时间内房屋的折旧费用金额可以计算出来。承租方应当补偿的费用就可以根据其使用时间的长短和已知的单位时间房屋折旧费用得到最后的确定。

本司法解释显然没有采纳这种观点,而是延续了审判实践中所普遍接受且一贯坚持的无效房屋租赁合同处理的方式。其原因在于,首先,采取前述单位时间房屋折旧率与使用时间相结合计算的方法,其所隐含的请求权基础是所有物返还请求,因此,这种观点以恢复物的原状为基本目标,通过对出租人使用房屋而对房屋产生的折旧的计算,来在价值上恢复租赁房屋在移转占有前的状态。然而,如前所述,以恢复原状为基本要求的所有物返还请求权,作为合同无效时财产返还的请求权基础,在财产体现为实物或者权利时能够体现最大效益,在财产体现为财产性利益时,以不当得利请求权为基础主张财产返还,更有利于当事人权利的保护。在这种竞合的请求权基础中,人民法院应当尊重当事人的选择,并考虑对当事人最有利的方式作为裁判的基础。这种采取支付房屋折旧费用的方法,对于返还财产的请求权基础理解不当,也不利于当事人权利的保护。其次,这种方法在民事审判实践中,会增加案件处理的难度。如何计算房屋的折旧属于专业性的技术问题。对于这样的问题,人民法院无法直接作出判断,而只能委托专业机构通过鉴定程序解决。这无疑增加了当事人的诉讼成本,还会延长案件审理时间。且鉴定本身具有复杂性和不确定性,以此种方法处理,不利于及时、有效地解决纠纷。再次,参照合同约定的租金标准给付房屋使用费并不违反无效合同的法律性质和处理原则,且经过实践长期检验是一种简单易行的方法。承租人返还其占有使用房屋期间所获得的财产性利益,应当符合房屋占有使用费用的市场价值。参照双方约定的租金标准,符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期,也会最大程度地与市场行情相契合。这种方法经过长时间民事审判实践的检验,简便易行,既便于人民法院审判人员掌握和运用,也能够使诉讼当事人对于案件的结果有清楚地预期,能够节省审判资源和提高诉讼效益。

南京房产律师:当然,参照合同约定的租金标准,并不是完全依照该标准进行裁判。本司法解释在这一问题上赋予审理案件的法官以自由裁量权,由审理案件的法官根据案件具体情况,酌情进行处理。合同约定的租金标准只是裁量的依据之一,并非不可动摇,存在如约定租金标准明显高于市场价值的情况,法官当然可以裁量酌减。

赞(0)
分享到: 更多 (0)

评论 抢沙发

  • 昵称 (必填)
  • 邮箱 (必填)
  • 网址

南京房产律师

联系我们13042567890