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南京房产律师:房屋租赁合同未办理登记备案手续不影响合同的效力

关键词:南京房产律师,房屋租赁合同纠纷,登记备案,合同效力

南京房产律师:房屋租赁合同的登记备案是否应当作为合同有效的要件,应当根据合同法的规定,结合登记备案制度的性质和我国合同法律制度对于合同无效的发展趋势等因素进行综合分析。本司法解释对于房屋租赁合同未办理登记备案手续不影响合同效力的规定,正是这种综合考量的结果。

其一,根据《合同法》第四十四条的规定,“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。“《合同法》的这一规定意味着,合同自成立起生效是合同生效的一般原则,法律和行政法规规定办理审批和登记手续后生效的,属于法律规定的特别情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》对于合同需依照法律、行政法规规定办理批准、登记等手续生效的情形,作较为宽松的理解,针对“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效”的情形,采取合同相对无效的立场,将人民法院认定合同无效的条件放宽到“在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的”;对于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的”的情形,规定当事人未办理登记手续不影响合同的效力,只是发生合同标的物所有权及其他物权不能转移的效果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”《城市房屋租赁管理办法》作为建设部发布的部门规章,不能作为确认合同效力的依据。而《城市房地产管理法》第五十四条虽然有关于房屋租赁合同应当办理登记备案手续的规定,但并未将办理登记备案生效明确规定为合同生效的条件。房屋租赁合同当事人办理登记备案后,取得《房屋租赁证》,这种《房屋租赁证》其效力仅限于证明作用,即以承租房屋进行生产经营的,《房屋租赁证》作为其经营场所合法的凭证;如果租赁房屋用于居住的,《房屋租赁证》可作为公安部门办理暂住证登记的依据之一。而不按时申报、领取《房产租赁证》的,也只是面临“责令限期补办手续,并可处以罚款”的行政处罚,而并不涉及合同效力的负面法律评价。因此,当事人仅就房屋租赁合同办理登记备案手续而主张合同无效的,不符合合同法的本意,不应得到支持。

南京房产律师:其二,根据《合同法》第五十二条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的,应当认定合同无效。持未办理房屋租赁合同登记备案手续导致合同无效的观点,多以此为依据,认为《城市房地产管理法》第五十四条的规定为强制性规定,未办理合同的登记备案手续违反该强制性规定,因此合同应当无效。《合同法》关于合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的规定,实质是以一种概括性的抽象规范,打开了国家公权力干预当事人私法自治的通道。如果不对这种概括性规范进行必要的甄别,势必导致大量公法规范进入当事人私法自治领域,从而轻易否定合同效力,影响私法秩序的安定。

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