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商品房买卖纠纷案件对预售合同登记与预告登记的异同如何认定?

关键词:南京房产律师,商品房纠纷,预售合同,预告登记

南京房产律师:就上述问题而言,司法实践中存在不同观点:

第一种观点为同一说。

在《物权法》真正确立预告登记制度之前相当长的时期内,一些学者在论及预告登记或预售合同登记时并未对此二者概念作严格的区分,他们认为我国的预售合同登记就是预告登记,应当具有或者应该明确其预告登记的效力。王利明教授认为:“商品房预售合同登记备案是不动产登记的一种,性质属于预告登记。“在我国,商品房预售登记即具有预告登记的效力”。①符启林教授也认为:预售合同登记在性质上属于预告登记,或称预登记。”②认为在预售合同登记之前,预购人只能基于预售合同享有债权请求权,而在预售合同登记之后则可视为享有所购在建商品房建成之后的一种“准物权”。通过预售合同登记,预购人就享有顺位物权,并且能够依此对抗第三人。

第二种观点为区别说。

与同一说相反,不少的学者认为预售合同登记与预告登记制度之间存在区别,并且从各个角度对二者之间的不同进行了阐述。如果说在预告登记制度确立之前,区别说与同一说处在一种僵持的状态,那么在《物权法》确立预告登记制度之后,区别说应该说明显地占据了上风,该说已经成为了国内学者的主流观点。

我们认为,上述第二种观点正确。

商品房预售合同登记与不动产预告登记制度是不同的两种制度,二者并不存在种属关系,不能把商品房预售合同登记视为不动产预告登记在商品房预售领域的一种特殊表现形式或者说是一种子类型。一些学者之所以会认为商品房预售合同登记就是预告登记,并非他们没有注意到二者之间的区别,而是当时在我国法律还没有规定预告登记制度以前,对商品房预售合同登记制度的一种价值期望。他们希望商品房预售合同登记能够承担起预告登记的价值功能,在当时还没有确立预告登记制度的情形下,这些学者希望通过制度设计,直接赋予预售合同登记以预告登记的效力,从而达到保护预购人合法权益的目的,这也是一种良苦用心。

南京房产律师:《物权法》颁布并确立预告登记制度之后,商品房预售合同登记与预告登记是两种不同的制度应该说没有任何的疑义了。从此,对二者之间的界限的划分视乎也就再也没有多大的价值和意义了。在这种情形下,学术界关于二者之间的争论相对的就少了很多然而,此时一个相反的现象出现了,就是越来越多实务界的人士(如律师)纷纷写文章来厘清二者之间的关系。这是为何呢?在多番思考并经请教一些实务界人士才后得出以下结论,这样两种从名称到程序都十分相似的制度同时出现在一个商品房预售过程当中的时候,那些不懂法或者法律功底不深的人无法知晓二者的诸多区别,更多的人将二者混为一谈,于是实务界人士纷纷写文章来区分清楚这两种制度,让广大老百姓或者当事人明白二者的区别。

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