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商品房买卖合同纠纷中关于房屋预售款的问题

关于房屋预售款的问题

关键词:房屋预售款,商品房预售合同

最高人民法院大法官著述:关于房屋预售款的问题

在合作开发房地产合同纠纷案件中,有许多是有关房屋预售款的纠纷案件。在合作开发房地产的过程中,各开发方共同开发楼盘,如已取得房屋预售许可证,经营者就可以预售房屋,如果楼盘的预售效果好,收回大量预售款并将其滚动投入到建设开发资金中,此时就可能会出现以下两个问题:一是合作开发房地产的当事人出资不到位时如何分配利润的问题;二是回收的预售款较多时一方能否要求提前对预售款进行分配的问题。

司法实践中曾经出现过这样的案例。甲公司与乙公司准备合作开发一个楼盘,双方协商约定,甲出资2000万元,乙出资1000万元,由甲负责经营管理,双方按照出资比例分配利润。甲乙双方各出资1000万元后,就开始开发楼盘,并进行房屋预售。由于收回大量预售款,该房地产项目不用再另行投资。在分配利润时,甲公司主张按约定投资比例分配利润,乙公司主张按实际投资比例分配利润。对于此类纠纷,应当如何处理呢?我们认为,回到房地产开发公司的预售款只能用于开发房屋,而不能用于充抵股东出资。房屋预售款就其性质而言,相当于项目公司的借款不属于资本金,因为如果开发商不能将楼盘按合同开发完成,房屋预售款还要返还给购房人。该案中,甲公司认为虽然其还有1000万元出资未到位,但是其已将房屋按期建成,因此,主张按照约定的投资比例分配利润。我们认为,这种主张是没有法理依据的,因为《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》对这一问题有专门的规定,按照该解释,在上述案例中,应当以甲乙双方的实际出资比例作为分配利润的依据。此外还有一种案例,如合作开发房地产的双方当事人约定了各自的出资份额,并约定按出资比例分配利润,但双方均出资不到位,也应当按照双方的实际出资比例分配利润。总之,在这种情况下,在处理关于房屋预售款的问题时,应当坚持“预售款不能用于充抵股东出资”这样一个原则。此外,在司法实践中处理相关问题时,还应当注意商品房预售款在房地产开发完成之前严禁分配。实践中有些房地产开发合作方在房屋验收合格之前就要求分配预售款,对于这种诉讼请求,人民法院应当予以驳回。因为,商品房预售款属于合作开发的项目公司所有或者由各合作开发方共同共有,不能由负责开发项目经营管理的合作方的其中一方占为己有。

——杜万华著:《杜万华大法官民事商事审判实务演讲录》,人民法院出版社2016年版,第13~15页。

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