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银行与借款人(购房人)对预售商品房做抵押预告登记,是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的预先排他性保全

银行与借款人(购房人)对预售商品房做抵押预告登记,是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的预先排他性保全

关键词:预售商品房买卖合同,抵押,预告登记

最高人民法院公报案例

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案(上海市第二中级人民法院民事判决书)

裁判摘要:预售商品房抵押贷款中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。

上海市第二中级人民法院认为:系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效。因此,上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处,一审判决对光大银行有权行使抵押权分,但并非对系争房屋享有现实抵押权的认定有误,应予纠正。

——《最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)

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