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房地产公司未进行商品房预售合同备案登记,且对买房人请求没有给予积极答复的,买房人可以行使不安抗辩权

房地产公司未进行商品房预售合同备案登记,且对买房人请求没有给予积极答复的,买房人可以行使不安抗辩权

关键词:商品房预售合同,不安抗辩权,默示,预期违约

一、最高人民法院裁判文书

某买房人与某房地产公司预售商品房买卖合同纠纷案(最高人民法院民事裁定书)

裁判要旨:根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”的规定,买房人的主要合同义务是按期交纳房款,开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权,先交款后交房是涉案合同中对待给付的内容。买房人提出不安抗辩的理由主要就是备案问题和抵押问题,并非主要债务内容。在这种情况下,买房人提出的不安抗辩权能否成立?本案的情况是房地产公司拒绝办理己,显然属于给付意愿欠缺而非不能履行,买房人为充分预售备案登记保障自身的权利,行使不安抗辩暂缓交纳剩余房款,似也可以理解。此后,房地产公司在双方合同履行期间又将涉案全部房屋抵押给第三人,属于一种加重买房人不安的不当行为。故买房人的不安抗辩权可以成立。

最高人民法院认为:房地产公司未能依法进行商品房预售合同备案登记,且对买房人的合理请求没有给予积极的答复不当。在上述情况下,买房人在履行付款义务前,为保障合同的顺利履行,要求中止履行合同先履行义务,具有法律依据。房地产公司不能提交充分的证据证明已告知买房人涉案房屋已抵押,故一、二审法院认定房地产公司故意隐瞒所售房屋部分抵押的事实正确的情况。买房人了解到合同所涉标的在预售前已经进行贷款抵押登记后,再次去函重申行使不安抗辩权,并无不当。双方对合同履行发生争议后,在合同未终止的情况下,房地产公司与第三人签订抵押合同将涉案之房重新设置抵押不当。二审判决支持买房人要求房地产公司继续履行合同的请求,适用法律并无不当。综上,裁定驳回房地产公司的再审申请。

——景汉朝主编、最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》2014年第1辑(总第40辑),人民法院出版社2014年版,第115页。

二、附录:最高人民法院法官著述

具体到本案,买房人的不安抗辩权能否成立,存在着重大的争议,经过一、二审法院审委会甚至最高人民法院审委会讨论才最终定案。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同”的规定,买房人的主要合同义务是按期交纳房款,开发商的主要合同义务就是转移房屋所有权,先交款后交房是涉案合同中对待给付的内容。买房人提出不安抗辩的理由主要就是备案问题和抵押问题,并非主要债务内容,具体分析如下。

1.关于备案的问题。合同中并未对备案问题进行约定,只是相关行政法规和部门规章规定签订合同后30日内开发商应办理预售商品房登记备案,该义务仍是后给付义务。预售备案制度可以防止开发商一房二卖,是最终交房的保障之一。本案的情况是房地产公司拒绝办理预售备案登记,显然属于给付意愿欠缺而非不能履行,买房人为充分保障自身的权利,行使不安抗辩暂缓交纳剩余房款,似也可以理解

2.关于抵押的问题。现代民法已经从重视财产的归属向重视财产的利用转变,抵押不改变占有,有利于发挥财产的使用和收益权能,不应对其有过敏反应。本案中,抵押涉及的范围很小,买房人所应先给付的第二期房款也足以清偿相应的抵押债务。但房地产公司未告知买受人待交付的标的物权利上存在瑕疵,确实有损商誉,设定抵押的部分房屋也确实存在交付不能的风险,按照上述定性不定量理论,即使后履行债务人仅有小部分债务存在给付能力恶化的情形,先履行债务人仍可以就其全部先履行债务主张不安抗辩权。此后,房地产公司在双方合同履行期间,又将涉案全部房屋抵押给第三人,属于一种加重买房人不安的不当行为。综上,买房人的不安抗辩权可以成立,但本案也揭示出不安抗辩权成立条件的判定制度亟需完善。

不安抗辩权成立,合同中止履行使合同进入悬而未决的局面,该局面对双方当事人均无利益可言,加之不安情事的消失难如人愿,应当尽快打破该局面,笔者认为,合同中止履行后,先履行债务人要求继续履行且可以实际履行的,双方应当同时履行,先履行债务人对后履行债务人的先受偿利益应予适当补偿;后履行债务以先履行债务为必要条件的,双方应当自恢复履行时起参照合同约定的先后履行次序顺延相应的履行。理由是,在通常情况下,先给付和后给付客观上可以相互独立,考虑到后给付义务人对待给付不能的危险,要求双方同时履行可以保障交易安全并提高交易效率,此外,对先给付权利人的先受偿利益应予以承认并保护,当然,建立先受偿利益的补偿制度亦应当通过立法或相应的有权解释来解决;在固定的先给付义务场合,无论存在多么严重的对待给付不能的风险,既然先给付义务人坚持继续履行而不行使解除权,属于自愿承担风险的行为,只能遵循客观规律进行履行。在本案预售商品房买卖合同的情形,双方当事人签订合同时均明知房屋尚在建设之中,买房人所支付的购房款将用于建设,开发商也正是因为缺乏建设资金才进行商品房预售,买房人的给付(交钱)与开发商的给付(交房)存在一定的关联;但从另一个角度,上述约定的交房日期往往和报建时即确定的竣工验收日期有关,而与开发商和哪个买房人何时签订合同无关,交款日期和交房日期具有独立性,故本案最终判令同时履行还是合理的。

不安抗辩权是双方当事人对时间利益的争夺,其宽严把握就是在保障交易安全还是促进交易效率这两个价值取向上的取舍。如果交易安全不能保障,交易效率也就无从谈起;但是如果过分重视安全,夸大交易风险,不考虑效率,社会也将难以进步,且对因效率低下造成损失的当事人亦不公平,不能实现设置不安抗辩制度所要实现的实质公平的目标对于此类纠纷,司法机关应当考虑社会经济环境背景,审慎查明事实,具体问题具体分析,在法律的框架下进行公平公正的处理。

——万挺:《不安抗辩权,时间利益的争夺》,载景汉朝主编、最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》2014年第1辑(总第40辑),人民法院出版社2014年版,第122~127页。

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