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房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

  关键词:商品房预售合同,出卖人优先,受偿交付

  最高人民法院公报案例

  三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案(河南省高级人民法院二审民事判决书)

裁判摘要:房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。

河南省高级人民法院认为:《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答)第27条规定:“预售商品房合同签订后,预购方尚未取得房屋所有权证之前,预售方未经预购方同意,又就同;如后一个一预售商品房与他人签订预售合同的,应认定后一个预售合同无效

合同的预购方已取得房屋所有权证的,可认定后一个合同有效,但预售方给前一个合同的预购方造成损失的,应承担相应的民事责任。本案中,配套建设公司与水利管理局的合同签订在先,与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后,左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续,但所购房产并未交付,也未实际取得房屋所有权证。因此,配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为,不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外,荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产,但并未实际取得所有权,它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权,不能对抗水利管理局所享有的权利。此外,房屋尚未竣工交付使用,荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此,水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发,配套建设公司应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定,配套建设公司拖延两个月以上交付房屋,应赔偿水利管理局与定金相等的损失,即736万元。由于水利管理局尚有643.95万元购房款未付,可与配套建设公司支付的赔偿金相抵配套建设公司辩称房屋已处置给第三方,合同不能继续履行的主张不符合法律规定,不予采信。

——《最高人民法院公报》2004年第8期(总第94期)。

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