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开发商与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同获得银行贷款,商品房买卖合同无效的,开发商与自然人承担连带清偿责任

关键词:预售商品房买卖合同,合同无效,连带责任

最高人民法院公报案例

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案(上海市第二中级人民法院民事判决书)

裁判摘要:开发商为套取银行资金,与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同,以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款,当商品房买卖合同被依法确认无效后,开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

上海市第二中级人民法院认为:根据最高人民法院(关于适用(中华人民共和国担保法若干问题的解释》第十条的规定,东鹤公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同,现主合同虽被解除,在东鹤公司与光大银行未在保证合同中另有约定的情况下,保证人东鹤公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证,其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定,相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证,亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功,该阶段性保证的任务完成,即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前,根据物权法定原则,上诉人光大银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺,即上诉人东鹤公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非光大银行造成,而是东鹤公司与被上诉人陈思绮恶意串通,以商品房买卖为名,行东鹤公司融资之实,损害了光大银行的利益,危及银行贷款安全,陈思绮与东鹤公司具有明显过错。因此,东鹤公司应对陈思绮因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于东鹤公司承担连带清偿责任之后与陈思绮之间的权利义务关系,双方可能另行存在约定,东鹤公司可与陈思绮另行解决,本案中不予处理追偿权问题

——《最高人民法院公报》2014年第9期(总第215期)。

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