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南京商品房律师:交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任

关键词:商品房预售合同,违约责任,房屋交付

  【最高人民法院公报案例】

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案(北京市第一中级人民法院二审民事判决书)

  【裁判摘要】

对所购房屋显而易见的瑕疵,业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》,却以业主已经入住为由,主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《民事证据规定》,可以推定业主关于已提出异议的主张成立。

根据《合同法》第107条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

北京市第一中级人民法院认为:房屋是价值昂贵的不动产,日常生活经验法则说明,对所购房屋显而易见的瑕疵,业主收房时一般不会轻易忽视。上诉人黄颖在一审中一再陈述,收房时对窗外有装饰钢梁一事,其已在《业主入住验收单》上明确提出书面异议。《业主入住验收单》是被上诉人美晟房产公司单方保存的证据,经法院要求,美晟房产公司拒不提交。最高人民法院民事证据规定》第75条规定:“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供,如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人,可以推定该主张成立。”据此,可以推定黄颖关于收房时已对窗外有钢梁一事提出书面异议的主张成立。一审认定黄颖在交接房屋时未提出异议不符合事实,应当纠正。本案是商品房预售合同纠纷,双方当事人签订的《商品房买卖合同合法有效。《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因装饰钢梁影响窗内人的视觉感受,上诉人黄颖诉请判令被上诉人美晟房产公司承担将装饰横梁上移55厘米的责任;美晟房产公司坚称,是从整个小区的美观与协调考虑,且在经过政府有关部门批准与符合建筑规范的情况下才安装这个钢梁,黄颖应顾及整个小区的利益。在美晟房产公司与黄颖签订的合同中,没有约定预售的房屋外有装饰钢梁;在美晟房产公司给黄颖展示的沙盘上,房屋模型外也没有装饰钢梁;而美晟房产公司交付给黄颖的房屋,窗外却有装饰钢梁遮挡。美晟房产公司履行合同义务不符合约定,依法应承担违约责任。至于安装钢梁是否经过行政审批与是否符合建筑规范,属另一法律关系,不能成为美晟房产公司不构成违约或者免除违约责任的理由。业主花费巨额资金购买房屋,注重的不是房屋外墙立面美观,而是房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下,黄颖才可能与美晟房产公司签订《商品房买卖合同》。衡法酌理,不能为保全钢梁的装饰功能,而牺牲业主签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。黄颖主张将装饰横梁上移55厘米,既有北京首都工程建筑设计有限公司证明在技术上可行,又可以用较低的成本补救装饰钢梁带来的不当影响,此意见应予采纳。

——《最高人民法院公报》2006年第2期(总第112期)。

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